RADIOGRAFÍA DEL MERCADO INDUSTRIAL 2025: LA PARADOJA DE LA VACANCIA TÉCNICA Y LA CRISIS DE OFERTA URBANA

LA REALIDAD DEL MERCADO: UN "DOBLE CLIC" NECESARIO

Al cierre del año fiscal 2025, el mercado inmobiliario industrial y logístico del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presenta una dicotomía que desafía la lógica simplista de los titulares generales.

Las estadísticas consolidadas indican que el inventario total de centros logísticos ha alcanzado aproximadamente 2,4 millones de metros cuadrados, registrando un crecimiento interanual del 2%. En paralelo, la tasa general de vacancia se ha ubicado en torno al 6,5% en promedio consolidado.

Para un observador superficial, este incremento en la disponibilidad podría interpretarse como una señal de enfriamiento de la demanda o una antesala a la baja de precios. Sin embargo, desde el departamento de Research de DEGAL, advertimos que esta lectura es incompleta y potencialmente peligrosa para la toma de decisiones estratégicas de inversión.

UN MERCADO BIFURCADO EN DOS VELOCIDADES

Al realizar un análisis granular de los datos, observamos una polarización extrema. La nueva superficie vacante se concentra casi exclusivamente en desarrollos especulativos "Big Box (Naves de Gran Formato)" (Naves de Gran Formato) ubicados en el tercer cordón del Corredor Norte (Zárate, Campana) y en expansiones a lo largo de la Ruta 9.

Por el contrario, en el submercado urbano—que comprende la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el primer cordón del GBA—la realidad es de escasez estructural. La vacancia de depósitos "Clase B" (Clase B) y naves de última milla ha perforado el piso del 2-3%, lo que en términos operativos significa ocupación plena técnica: no hay producto disponible para la distribución capilar inmediata.

Esta bifurcación es la clave para entender la dinámica de precios y oportunidades que veremos durante 2026.

EL "PISO DE HORMIGÓN": POR QUÉ LOS PRECIOS NO BAJAN

Una de las preguntas más recurrentes de nuestros clientes corporativos es: "Si hay más vacancia, ¿por qué no bajan los alquileres?".

La respuesta es puramente financiera y radica en el concepto de Costo de Reposición.

A noviembre de 2025, el costo de construcción de una nave moderna (obra civil, estructura metálica, pisos H30 (Hormigón 30 MPa) (Hormigón 30 MPa) con endurecedor superficial) supera los USD 600-650/m². Si a esto sumamos la incidencia de la tierra en zonas consolidadas, que oscila entre USD 150-250/m² dependiendo de ubicación, el punto de equilibrio financiero para un desarrollador exige una renta mínima aproximada de USD 7,00/m² mensual.

Cualquier valor por debajo de esta cifra implicaría que el constructor estaría alquilando su propiedad por menos del costo de construcción original, lo que destruye capital. Por ello, el mercado defiende un Asking Price (Precio de Oferta) (Precio de Oferta) promedio de USD 7,25-7,50/m², actuando como un soporte inelástico a la baja que las fuerzas de oferta y demanda corto-placistas no pueden penetrar.

Este fenómeno económico explica por qué incluso con vacancia al 6,5%, los precios se mantienen firmes en ubicaciones consolidadas.

PROYECCIONES PARA EL Q1 2026

La absorción neta del último semestre (H1 2025) alcanzó aproximadamente +34.000 m², impulsada principalmente por operadores logísticos que buscan eficiencia operativa y ubicaciones con ventajas de última milla.

Para el arranque de 2026, nuestro análisis proyecta:

Presión Alcista en Valores Urbanos (CABA + 1° Cordón): La imposibilidad física de generar nuevo suelo industrial dentro de la ciudad, combinada con la imposibilidad regulatoria de rezonificar, crea un escenario de demanda sostenida con oferta inelástica. Proyectamos presión alcista del 3-5% en segmentos de última milla.

Estabilidad o Ajuste en Periferia: En el tercio cordón (Pilar, Campana, Zárate), la oferta especulativa y la competencia de precios pueden generar incentivos comerciales (meses de gracia, servicios adicionales) sin erosión de precios de base.

Consolidación del Segmento Premium: Las naves con especificaciones técnicas superiores (H30 (Hormigón 30 MPa), altura 12m, sistemas de incendio certificados) seguirán defendiendo rentas premium (+15-20% sobre promedio).

IMPLICANCIAS PARA INQUILINOS Y PROPIETARIOS

Para Inquilinos:

Si tu contrato vence en 2026 en una ubicación urbana, te recomendamos anticipar la renovación. El riesgo de no encontrar metros sustitutos es muy alto en CABA y primer cordón.

Para Propietarios:

La valorización de tus activos dependerá fuertemente de ubicación y especificaciones técnicas. Considera inversión en mejoras (certificaciones técnicas, sistemas de seguridad) si buscas competir en el segmento de inquilinos de calidad corporativa.

LA CONCLUSIÓN

Leer el mercado inmobiliario solo a través de promedios generales es la forma más rápida de perder dinero. La vacancia subió, sí, pero está toda concentrada en zonas periféricas. En CABA, el mercado sigue siendo de escasez.

El futuro inmobiliario de 2026 será definido por ubicación, especificación técnica y la capacidad de servir la última milla con eficiencia.

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5 minutos de lectura. Análisis basado en relevamiento de portales especializados, datos públicos de mercado y análisis interno DEGAL de transacciones completadas en 2025.

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Fuentes: Portales especializados de Real Estate, datos consolidados de mercado Q4 2025, análisis interno DEGAL.

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METODOLOGÍA Y FUENTES

Fuentes consultadas: Relevamientos propios, consultoras especializadas, datos oficiales, entrevistas con desarrolladores

Para consultas específicas sobre oportunidades de inversión o desarrollo de proyectos a medida, el equipo de Degal Real Estate Industrial & Corporativo está disponible para brindar asesoramiento personalizado.