EL E-COMMERCE ALTERA LA ECUACIÓN DE VALOR: QUÉ BUSCAN HOY LAS EMPRESAS EN LA ÚLTIMA MILLA

EL PARADIGMA CAMBIÓ: DE "UBICACIÓN" A "VELOCIDAD"

El paradigma inmobiliario tradicional de "Ubicación, Ubicación, Ubicación"

ha mutado a "Velocidad, Velocidad, Velocidad".

Con el comercio electrónico consolidando los estándares de entrega Same Day (Mismo Día)

y Next Day (Día Siguiente) en 2026, la estructura de costos logísticos de las empresas ha

sufrido un vuelco estructural. El componente inmobiliario (el alquiler del

depósito) ha perdido peso relativo frente al componente de transporte (flete,

combustible, horas de chofer), que ya representa aproximadamente 50-60% del

costo logístico total.

Este fenómeno económico explica la inversión de la curva de precios que

observamos en DEGAL: activos antiguos y técnicamente modestos en barrios de

alta densidad de CABA defienden rentas superiores a naves modernas de parques

lejanos.

LA ECUACIÓN FINANCIERA

Escenario A: Centro de Distribución en Periferia (Ruta 9, 40km de CABA)

Estructura de Costos Mensuales:

- Alquiler (15.000 m²): USD 105.000

- Operación Interna: USD 40.000

- Transporte (1.000 entregas/día, promedio 35km): USD 210.000

- Costo Total Mensual: USD 355.000

Escenario B: Centro de Distribución en Urbano (Villa Luro, 8km de CABA)

Estructura de Costos Mensuales:

- Alquiler (15.000 m²): USD 135.000

- Operación Interna: USD 40.000

- Transporte (1.000 entregas/día, promedio 8km): USD 75.000

- Costo Total Mensual: USD 250.000

Diferencial Anual: USD 1.260.000 de ahorro eligiendo ubicación urbana

El alquiler "más caro" de CABA permite ahorrar USD 105.000 mensuales en flete.

Esto no es sentimentalismo. Es matemática pura.

TIPOLOGÍAS EMERGENTES: LOS MICRO-HUBS URBANOS

El mercado demanda "Micro-Hub (Centro Micro de Distribución)s": espacios de 2.000-5.000 m² que permitan:

- Ingreso de vans de distribución

- Operación 24/7

- Cross-docking (Clasificación Rápida) (clasificación rápida)

- Seguridad para mercadería de alto valor

Ubicaciones Estratégicas:

- Villa Luro (zona oeste, conexión GBA)

- Paternal (zona norte, conexión central)

- Chacarita (zona norte central)

- San Cristóbal (zona sur)

Vacancia en estas zonas: 2-3% (prácticamente nula)

Rentas: USD 8,50-10,50/m² (premium por utilidad logística)

CONCLUSIÓN

La ecuación económica de 2026 es clara: pagar más alquiler en ciudad ahorra

exponencialmente en transporte.

Quienes entienden esta dinámica pagan premium por ubicación urbana.

Quienes no la entienden se van a periferia y pierden millones en flete.

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Fuentes: Datos de mercado de portales especializados, análisis interno DEGAL

de costos logísticos estándar, proyecciones de e-commerce en AMBA 2026.

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METODOLOGÍA Y FUENTES

Fuentes consultadas: Relevamientos propios, consultoras especializadas, datos oficiales, entrevistas con desarrolladores

Para consultas específicas sobre oportunidades de inversión o desarrollo de proyectos a medida, el equipo de Degal Real Estate Industrial & Corporativo está disponible para brindar asesoramiento personalizado.