TERRENOS INDUSTRIALES EN EL AMBA: ¿OPORTUNIDAD DE DESARROLLO O CRISIS DE ESCASEZ?

TERRENOS INDUSTRIALES EN EL AMBA: ¿OPORTUNIDAD DE DESARROLLO O CRISIS DE ESCASEZ?

La tierra bien zonificada se revalorizó 12-18% en dólares durante 2025.

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LA TIERRA HA MUTADO: DE COMMODITY A ACTIVO FINANCIERO

La tierra ha dejado de ser un commodity para convertirse en el activo financiero

de mayor apreciación y refugio del 2025. El último relevamiento territorial de

DEGAL expone una realidad crítica para el desarrollo futuro inmobiliario: el

stock de parcelas superiores a 10.000 m² con zonificación I1/I2 (Industria

exclusiva/molesta) y accesos directos a autopista en el primer cordón del GBA

es prácticamente inexistente.

Esta restricción regulatoria y física ha disparado significativamente la incidencia

de la tierra en zonas consolidadas.

INCIDENCIA DE TIERRA: LOS NÚMEROS ACTUALES

Basado en análisis de transacciones completadas (Closing Price (Precio de Cierre)) durante 2025:

Triángulo San Eduardo (Premium Urbano): USD 250-320/m²

San Martín, Avellaneda (Última Milla): USD 200-280/m²

Ruta 9 Consolidada (Oeste): USD 140-200/m²

Pilar, Panamericana: USD 100-150/m²

Ruta 25, zonas emergentes: USD 70-100/m²

Contexto: Hace 2 años, estos valores eran 30-40% menores. La tierra bien

ubicada se ha revalorizado en línea con la dolarización, superando ampliamente

a otros activos inmobiliarios.

EL AUGE DEL "BROWNFIELD": LA ESTRATEGIA QUE VALIDA LA ESCASEZ

Ante la imposibilidad de expansión horizontal (Greenfield (Desarrollo en Tierra Virgen)) en ubicaciones

estratégicas, el mercado ha validado masivamente la estrategia de Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes):

la adquisición de plantas industriales obsoletas, cerradas o desactivadas, con

el único fin de demolerlas y reconvertirlas en parques modernos.

Cambio de Paradigma en Inversión:

Hace 3 años: Desarrolladores buscaban "tierra barata" en el campo abierto.

Hoy: Desarrolladores compran fábricas cerradas en San Martín o Avellaneda,

pagan el valor del suelo y demoler la estructura existente.

¿Por qué? Porque la ubicación logística y la habilitación municipal ya existente

valen más que los ladrillos viejos. Una planta desactivada es un activo con

zonificación garantizada y servicios ya instalados (potencia eléctrica T3 (Tarifa 3) (Tarifa 3),

acceso a red de gas, fibra óptica). El costo de demolición (USD 20-30/m²)

se compensa ampliamente con el valor de la ubicación.

ZONIFICACIÓN: LA LLAVE DEL NEGOCIO

Los cambios recientes en los códigos de planeamiento urbano de municipios

clave como Tigre, Pilar y San Martín han restringido aún más la habilitación

de nuevas zonas industriales. Esto revaloriza automáticamente el stock de

tierra existente con permisos vigentes.

El Costo Real de Zonificar:

Tiempo: 18-36 meses de trámites municipales

Costo Administrativo: USD 50.000-100.000

Riesgo Regulatorio: ALTO (puede ser rechazado)

Por el contrario, una planta existente ya tiene toda la habilitación confirmada.

COMPARATIVA FINANCIERA: GREENFIELD VS BROWNFIELD

Greenfield (Desarrollo en Tierra Virgen) (Tierra Virgen):

- Compra: USD 80-120/m²

- Zonificación: 18-36 meses (riesgo alto)

- Demolición: N/A

- Time-to-Market: 30-40 meses

- Break-even (Punto de Equilibrio): 6-7 años

Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes) (Reciclaje):

- Compra: USD 200-280/m² (incluye construcción vieja)

- Demolición: USD 20-30/m²

- Zonificación: Ya aprobada

- Time-to-Market: 12-18 meses

- Break-even (Punto de Equilibrio): 5-6 años

La estrategia Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes) es más cara de entrada, pero más rápida y con menor

riesgo regulatorio.

OPORTUNIDADES EN MERCADO: DÓNDE ESTÁ EL VALOR

Para Land Banking (Tenencia de Tierras) (Tenencia a Largo Plazo):

Ruta 25, Moreno-Pilar: Valores aún por debajo de USD 100/m² con alto

potencial de rezonificación mediano plazo. Ideal para inversores institucionales.

Para Desarrollo Inmediato (Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes)):

Zona de San Martín, Bella Vista: Plantas cerradas de manufactura a valores

USD 220-250/m² totales. Demolición + reconversión genera acceso a tierra

urbana con zonificación garantizada.

CONCLUSIÓN

La tierra bien ubicada en AMBA no está barata; está revalorizada por su

utilidad logística y su irreproducibilidad regulatoria.

Quienes buscan desarrollar en 2026 deben considerar el costo de la tierra

como variable estratégica, no como detalle. El futuro del desarrollo pasa por

Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes), no por Greenfield (Desarrollo en Tierra Virgen).

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Valuación de tierras por zona, análisis detallado de Greenfield (Desarrollo en Tierra Virgen) vs. Brownfield (Reciclaje de Plantas Existentes), tesis de Land Banking (Tenencia de Tierras), y oportunidades categorizadas por tipo de inversor.

8 minutos de lectura. Análisis basado en relevamiento de transacciones de

cierre (Closing Price (Precio de Cierre)) 2025, datos de mercado públicamente disponibles y

análisis interno DEGAL.

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Fuentes: Análisis de transacciones completadas de cierre 2025, datos de mercado

especializados, análisis interno DEGAL de oportunidades de reciclaje industrial.

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METODOLOGÍA Y FUENTES

Fuentes consultadas: Relevamientos propios, consultoras especializadas, datos oficiales, entrevistas con desarrolladores

Para consultas específicas sobre oportunidades de inversión o desarrollo de proyectos a medida, el equipo de Degal Real Estate Industrial & Corporativo está disponible para brindar asesoramiento personalizado.